打破土地流轉四大瓶頸 新 土改方可破局

  中國新一輪經濟改革浪潮即將在11月9日至12日舉行的新一屆三中全會揭開,其中土地制度改革尤為外界所關註。土地流轉不僅是未來新型城鎮化必經之路、國傢新區發展關鍵之處,更是中國土地制度改革成敗根本所在。業界預期,盡管面臨多方面困難,土地流轉在此次會議上可能形成一個框架性思路,有新的進展與突破。高雄田寮房貸

  毫無疑問,決定新一輪土地制度改革成敗,必須打破土地流轉機制面臨的四個重大瓶頸,否則難有實質性突破。一是土地流轉的法律瓶頸,二是土地流轉的資金瓶頸,三是土地流轉的中央與地方共識瓶頸,四是土地流轉的利益分配瓶頸。

  目前農村集體建設用地流轉早已在蘇州、蕪湖、昆山、深圳、重慶、海南、溫州、廣東等省市試點,尚未推廣到全國。此前土地流轉的改革思路執行的是城鄉增減掛鉤制度,該制度已被視作"不徹底的改革"。

  從10月24日國務院發展研究中心向社會公開的其為十八屆三中全會提交的"383"改革方案總報告的土地制度改革內容看,其中賦予農民集體土地處置權、抵押權和轉讓權;構建平等進入、公平交易的土地市場;允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,農村集體建設用地直接入市,都是中國土地制度最新的重大改革。

  筆者認為,新一輪土地制度改革,必須打破土地流轉機制面臨的四大瓶頸:

  一是打破土地流轉的法律瓶頸,這是土地制度改革突破口,進而帶動制度破局。相較於集體建設用地流轉的難產,農用地流轉在2013年已經實現瞭重大突破。我國農村用地主要分為農用地、未定用地、建設用地,根據《中華人民共和國農村土地承包法》的規定,農用地在符合規劃、不改變土地性質的情況下,可以進行流轉。為確保農用地流轉順利,國土部已經著手組織起草《土地管理法》,對土地權利的主體、客體、內容和限制等做出具體規定,並已上報國務院,正在等待回復。一旦獲得批準,將為土地流轉提供法律保障,即表明土地改革將成為新的改革突破口。

  農村土地承包經營權的流轉是法律允許的。所以在北京一些郊區,可承包某塊土地的經營權,然後建設魚塘、從事漁業生產等,取得瞭良好的經濟效益。目前國土部的土地流轉思路將不再采取突破現行法律的轉讓、出租等方式,而是在法律框架內,探索以經營性集體建設用地使用權入股、聯營,以及企業兼並、破產等引致的轉移等合法流轉方式,且范圍限定於城鎮建設用地范圍外。由於各地情況不同,農地流轉的試點不會一刀切,而是走自下而上的改革路徑,將由地方試點突破來推動土地流轉的全面推開。

  二是解決土地流轉的資金瓶頸,方可確保土地流轉順利暢通。當前農村土地流轉過程中,二順位房貸信貸房屋利率多少免費諮詢試算普遍存在流轉後規模化經營資金支持不足、農村資金逆流城市、土地補貼不到位和社會保障缺乏等。不僅是因為需求不足、交通不便、肥力差、山壟地難收拾,主要是由於資金不足與農村金融創新力度不足。譬如以信托辦法進行土地流轉是突破小農經濟的好辦法。10月10日,國內第一隻土地流轉信托計劃"中信-農村土地承包經營權集合信托計劃1301期"成立,通過正規信托公司引入金融元素實現長期土地流轉。這一辦法可以實現土地不變性、土地長期流轉,利益均衡分配,將社會資源導入農業領域。

  隻有金融發展瞭,抵押、擔保、信托、貸款等金融活動活躍起來瞭,包括土地規模流轉和現代農業才能真正發展。基於土地流轉以及城鎮化建設的需要,農金機構應加大金融創新力度,建立多層次、多渠道的農村金融機構體系,大力支持農村土地流轉。目前,金融支持土地流轉重點是要在兩方面創新:首先,建立完善的土地流轉中介服務市場;加強土地流轉市場監管,提供土地流轉格式合同,引導流轉雙方對土地流轉權利、責任契約化和書面化,規范市場操作。其次,激活土地融資功能,以破解土地承包經營權抵押瓶頸為突破口,創新土地抵押權制度,激活農村金融市場,實現土地資本化。

  三是消除土地流轉的中央與地方共識瓶頸,土地流轉才能夠在全國推行。由於中央層面擔心集體建設用地流轉會造成農民大量失地,形成社會不穩定因素,農用地入市導致農村變成空心村,影響農村建設,因此國務院方面一直未對土地流轉有過明確表態。但中央層面上已經開始加大推進力度,全國人大常委會正在審議《土地管理法》修訂草案;2013年"一號文件"提出,要用五年時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作,其意在為農地改革推進鋪路。

  另一方面,若集體建設用地進行流轉,勢必破壞地方政府壟斷土地的平臺,各地反對聲音比較強烈,地方政府對土地流轉試點進展緩慢。農地流轉改革是方向所在,涉及到政策、法規、資金的障礙需要完善,更重要的是中央與地方亟須形成一致的意見。

  四是合理解決土地流轉的利益分配瓶頸,土地流轉才可以實現"四方"共贏。土地流轉中是否有增值稅並作為中央稅收目前不明確。如果流轉的利潤分配比例要傾向於農民,則村集體、地方政府、中央政府等隻能收取少許公共服務費用。而一旦增值稅全歸於中央小額借款桃園信貸年息、集體、地方,農民利益又會受到損害。根據市場反饋過來的消息,土地改革最大的障礙還是土地財政。如果農民可以直接把宅基地流轉的話,很大一部分收益會被農民截取,那麼在地方政府土地財政方面的障礙就會比較大。

  10月28日,《廣州市南沙新區條例(草案)》在廣州市人大常委會官網進行公示並征求意見。該草案一大亮點在於,首次正式以官方文件明確南沙新區可以探索集體建設用地使用的流轉機制。按照以往慣例,集體建設用地流轉原有操作模式就是征地,而今後改革的重要思路是讓集體經濟占有股份,農民和集體經濟共享發展成果,這是城鎮化的一條新途徑。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/08583702916.shtml


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