黃啟超要說中小開發商死不死 隻是死得早晚的問題
2014年以來，全國樓市成交持續走低，長沙也不例外，開發商去庫存壓力不斷增大。長沙樓市上半年慘淡收尾，下半年"肉搏戰"即將揭開序幕。
根據克而瑞信息技術集團長沙機構統計的數據，2014年上半年，長沙六區商品房住宅銷售340萬平方米，成交面積環比下降36%，同比2013年減少30%，與2012年同期基本持平，成交水平回到2011下半年-2012年上半年調整期水平。商品房銷售額為233億元，環比下降3%，同比減少29%。
正因為銷售態勢不佳，整個長沙樓市唱衰聲不絕於耳，風聲鶴唳。更刺激不少開發商為瞭回收項目資金，都表現出瞭降價讓利的姿態。
也正基於開發商的降價促銷，有人說下半年會是購房者的一個好時機，因為各開發商打折促銷越來越多、力度也越來越大，花同樣的錢你可以買到更超值的房子；但也有人說這是一個壞的不得再壞的時代，如果繼續下跌，這次買房就會成為你一生的負擔和懊悔。然而無論"盛花蓮信用貸款你還敢不看嗎宴"還是"剩宴"，總會有那麼一些人，觀望著、惆悵著、也會有人願意為說不清道不明的樓市埋單。
更值得註意的是，截至6月長沙六區商品住宅已拿預售證存貨量為1303萬平方米，存銷比為19.8。根據去年新開工情況來看，去年六區新開工面積為1237萬平方米，今年上半年六區僅供應440萬平方米，預計下半年9、10月將迎來集中供應。
台北房屋房貸 那麼在下半年，長沙樓市的去庫存壓力更加嚴重，開發商降價促銷這種姿態是否還會繼續？或者說，將成為常態？通過降價真的能換到量嗎？購房者是否應該在下半年出手？本期廣廈會客廳，新浪樂居與長沙晚報特邀長沙合正行房地產營銷策劃有限公司董事副總經理黃啟超為我們解讀下半年長沙樓市將迎來"盛宴"還是"剩宴"?
長沙合正行房地產營銷策劃有限公司董事副總經理 黃啟超
新浪樂居：解析下上半年長沙樓市一手房、二手房的表現？對下半年長沙樓市的走向又如何看待，開發商該何去何從，是將迎來"盛宴"還是"剩宴"?
黃啟超：做瞭七八年的地產，數據不太相信。但是，有一個現象值得關註，就是這兩三年來長沙的數據一直沒有大的變化。從0731發佈的官方數據來看，每天的住宅成交量200套，少的時候100多套，大的時候200多套，但很少超過300套。但是，07年市場高峰時300-400套很正常。
還有一個現象是二手房成交量並沒有太大的變化，沒有暴漲，也沒有暴跌。其實，二手房的維護是很平穩的。
二手房為什麼沒漲呢？之前交易量也沒有增大，原來自己也有房子，西子、上河都有物業，沒有賣，就是缺錢我也不賣。現在即使7000元/平方米出，賺一倍也賺不瞭多少錢，二手房的量沒有漲，估計也有這方面的問題，大傢都看好長沙城市的發展，這也是我的第一個觀點，長沙房地產行業在國傢大政策環境背景的影響下，會朝著正常的環境回歸。這個回歸就提出瞭兩個命題，也是對開發商的兩個建議：
隻要開發商把產品做好，其實不愁賣。之前，四方坪的一個項目，其實產品做得還可以，贈送面積也還行，花園也還大，3萬平方米的中央園林在台北信貸房屋設定準備資料長沙是很少的，有人願意花1萬元/平方米多買他的寫字樓。
新浪樂居：開發商各種促銷價頻出，購房者是否在此時機出手最合適？長沙房地產未來的發展前景如何？
黃啟超：關於買還是不買的問題，身在房地產行業來講，對這個問題是看得比較透徹和明白的。要說長沙價格窪地嗎？可能有點低；要說高嗎？又不見得蠻高。但是，內生發展動力是很大的。三高鐵樞紐城市在全國沒有吧？各大物流園、空港區的建設，都是很好的前景。
在長沙投資，確實是一個很好的方向，一個很好的地方。我有一個朋友說要在長沙買房子住，我說首先不要去想到投機。
早前，挖沙船，每年固定有100-200萬元，跟別人合夥。07年，把挖沙船賣掉瞭，買瞭幾套房子，比挖沙賺得還多，現在有幾套房子沒出掉，我說你趕緊出掉再說吧，不然傢裡的資金鏈會斷。在這種市場情況下，月均出貨量100套左右的樓盤算很不錯瞭，萬科100套上下，珠江麗城100套上下，現在珠江麗城每個月有幾十個人到地州市拓展客戶，可能隻來1-2個。
要說中小開發商死不死，隻是死得早晚的問題，他們拿的地太小，根本做不瞭很好的項目，很好的配套等等。買不買？如果你有閑錢，買幾套沒有問題。當然，國傢限購稅、房產稅出來的話，再另外一說。
但是，這一塊兒有可挖掘的空間。(文字整理/易丹)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-23/23414315793.shtml
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