北京改善型客群入市增加 中高端房地產市場回暖
臻園以超52億元的銷售業績，一舉奪得去年京城商品住宅項目銷冠，圖為臻園認購現場。
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??主演：臻園、琨禦府、泰禾北京院子等 檔期：2014年-2015年
??2014年，對於北京中高端市場來說，可謂是心花路放的一年。在長達一年的波折旅程中，中高端市場一路柳暗花明，越戰越勇。盡管去年的整體市場難掩低迷，但在改善型客群入市成交的支撐下，北京的中高端住宅市場顯現出難得的暖意。
??劇情梗概
??中高端市場逆勢飄紅
??在2014年北京樓市整體萎縮的背景下，高端市場可謂撐起瞭樓市的半邊天，受到“9·30”新政、信貸放松等政策影響，一批改善型需求被釋放。同時，高端盤價格管制放松，以及市場需求的旺盛，也促使中高端產品紛紛放量，形成市場供需兩旺的態勢。
??根據克而瑞公佈的2014年北京商品住宅項目銷售金額十強的榜單可以看到，榜單的十個項目中，中高端項目就占到7個，其中不乏臻園、京投銀泰琨禦府、泰禾北京院子等“明星”項目。
??另據克而瑞房價網數據統計，2014年北京成交均價在4.5萬元以上的項目樓盤成交總額約為430億，占銷售總額的20.3%，而在2013年這一數據僅占比16%。尤其值得註意的是，2014年北京成交均價在4.5萬元以上的項目樓盤竟然多達91個，相比2013年多出26個，項目數量增長約4成，均足見2014年高端市場的扛鼎之勢。
??在2014年中高端樓盤中，表現最為亮眼的要數位於望京來廣營板塊的臻園，全年銷售金額超過52億元，成為北京2014年商品住宅項目銷售冠軍，比位居第二的豪宅京投銀泰·琨禦府多賣出瞭近20億元。記者瞭解到，臻園項目由招商地產、九龍倉、華僑城三傢房企聯合開發，由招商地產負責操盤。
??業內人士表示，臻園的戶型以200-330平方米為主，主打墅質大宅，項目自入市以來就持續熱銷，2014年連續奪得5月銷冠、半年銷冠、前三季度銷冠、全年銷冠。
??而據亞豪機構統計，近五年來，北京市售價在千萬總價以上的豪宅年均成交量為1059套，以此計算，臻園在2014年的市場份額占比已超五成，如果按2014年前11月千萬豪宅市場計算，臻園占比份額更高達六成以上。換言之，北京千萬級豪宅平均每售出9套就有6套來自臻園。相關數據還表明，即使在全國樓盤銷售排行中，臻園也居於前三名之列。
??2015看點
??高端盤爭相入市搶先機
??據瞭解，2015年，北京將會有一大批高端項目入市，也讓業內看見瞭未來兩年北京商品住宅高端化的趨勢。而融創農展館地塊的高價取證，更預示著高端市場的復蘇。
??根據記者不完全數據統計，2015年上市的高端項目包括香河園3號、保利東壩地王、中糧·瑞府、合景映月臺、紫玉公館等在內至少6純新盤，加上保利海德公園、四季世傢、霄雲路8號、首創·天禧等在售項目，北京高端項目將超過30個。
??“2015年高端項目集中入市，與2014年下半年高端市場的活躍度不無關系。從五礦萬科如園、泛海國際 居住區，乃至融創農展館項目的高價取證，可以看出政府在‘限價’環節對於高端市場的管控逐漸放開，高端回歸市場的閘口已經打開。因此，不少高端項目想要搶先入市占領市場份額。”亞豪機構市場總監郭毅介紹。
??同時，近兩年來核心地段拿地成本高漲，而這些高價地項目將會逐漸在2015年進入市場，也主推北京商品住宅市場的高端化。
??雖然2014年高端市場表現搶眼，但實際上仍無法擺脫整體市場形勢的桎梏。實際上，近期入市的不少高端項目定價都較為謹慎，並推出折扣優惠等活動，大多是利用價格杠桿撬動需求。
??地處門頭溝的電建地產·瀧悅長安項目，計劃於上半年推出別墅產品。項目方面表示，雖然京西潛藏著具備消費能力的高端置業群體，但鑒於市場形勢，項目在定價方面還拿不準。這一想法也代表瞭2015年即將入市的眾多高端項目的心聲。面臨競爭對手雲集的市場形勢，如何通過產品、定價等手段脫穎而出，成為艱巨的任務。
??宜蘭壯圍農地貸款供大於求風險加劇
??同樣，業內也有聲音在質疑，2015年，市場是否具備充足的消化能力。中原地產首席分析師張大偉就曾表示，2014年樓市整體成交萎縮，高端市場也沒能逃脫這一狀況。例如2014年5萬以上高端產品，北京2014年僅成交1853套，而在2013年則成交2242套。而面對競爭更為激烈的2015年，高端市場，尤其是頂級豪宅市場必然肯定將是競爭最激烈的市場，很可能將是有價無市。
??“2015年不少高價地項目入市，受成本所限，其價格必然不會松動。高端置業者的價格判斷也將會歷新一輪調整。因此，相比於2014年，高端項目的去化周期將會拉長。”郭毅表示，但有價無市也未必，因為新項目定價雖高，但其在產品設計、科技系統等方面的理念更為全新，性價比也會有所提升。可以說，明年的高端市場將會是持續分化的一年。
??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為，高端市場價格在持續攀高，但事實上北京現階段高總價、大戶型的住宅市場的供需情況已經較為嚴峻。以別墅產品為例，截至2014年年底，北京全市200平方米以上的別墅庫存量為6679套，不計算新增土地供應轉化，以2014年月均去化量計算，去化周期也已經超過56個月，超4年半的時間。在階段性市場供應遠大於階段性需求的背景下，高端市場去化相對緩慢、競爭加劇、項目運作風險凸顯等特征將在未來的兩、三年內將更加明顯。
??數據
??165000元/m2
??2014年12月13日，融創農展館項目(即觀瀾嘉苑)一期房源獲得預售許可證。其中40套住宅、11套商業。住宅均價為16.5萬元/平方米，預售單價最高19萬元/平方米，總價超過7000萬元，最低的總價也接近4000萬元。
??52億元
??克而瑞公佈的2014年北京商品住宅項目銷售金額十強榜單中，中高端項目占到7個，其中位於望京來廣營板塊的臻園一舉奪魁，全年銷售金額超過52億元。
??20.3%
??2014年，北京成交均價在4.5萬元以上的項目樓盤成交總額約為430億，占銷售總額的20.3%。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-10/08455959479897079722719.shtml
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